Zmarta lån

I december köper svenskar julklappar för mycket pengar. Det är tradition att man delar ut julklappar till sina nära och kära. Hur mycket pengar som läggs är dock svindlande när man tänker efter. Skulle pengarna kunna läggas på något bättre eller viktigare? Detta är en fråga som väcker många tankar. Åtskilliga miljarder av dessa julklappspengar skulle rädda liv i stora delar av världen. Används verkligen våra pengar ”rätt”. Finns det något bra svar? God Jul!

Det blir allt vanligare att byta bank. En undersökning som kom förra året visar att så många som var tionde svensk har bytt ut sin bank mot en annan de senaste åren. Undersökningen visar också att människor med högre utbildning och yngre är de som är mest benägna att byta. Bland 20–44-åringar har nästan var fjärde bytt bank, vilket är betydligt fler än de som är 20 år äldre.

När man frågar människor varför de har bytt bank så är det vanligaste svaret att man har fått bättre ränta och/eller villkor i sin nya bank. Längre ner på listan över skäl till att byta återfinns saker som ”Missnöje” och ”Familjen”. Andra anledningar till att svenskarna byter bank oftare numera är att det har blivit mycket enklare, både att jämföra bankernas erbjudanden och att faktiskt byta. Ett samtal till den nya banken och fem minuter vid datorn så är man i princip klar, givetvis beroende på vilka tjänster och konton man har.

Samtidigt som det har blivit enkelt att byta bank så varnar experter för att det finns en del fallgropar att se upp med. En hänger ihop med eventuella bolån. När man bryter ett bundet bolån hos den gamla banken så kan man nämligen vara tvungen att betala ränteskillnadsersättning, något som kan bli dyrt. Man kan också råka ut för en kostnad i samband med att man flyttar värdepapper och säljer fonder för att köpa nya. Vid eventuell vinst så bör man tänka på skatteeffekten.

Experter uppmanar även den som är på väg att byta bank att se över den nya bankens villkor, rutiner och avgifter för tjänster, bankkort och försäkringar innan bytet för att slippa tråkiga överraskningar i efterhand. Ett ytterligare tips är att se upp för ”paketlösningar” från banker som lockar med bättre bolån om man flyttar över allt från försäkringar till pension och sparande. Då kan bankbytet bli en dålig affär i slutänden.

Sommaren närmar sig med stormsteg och det är hög tid att planera för hur du ska kunna maximera fyndandet på säsongens alla auktioner och loppisar. Här är 5 tips som du inte vill leva utan:

1. Ju mer oansenlig loppis, desto större chans att fynda. Undvik därför generellt både storstäder och hipsterställen, och missa aldrig ett tillfälle att svänga av spontant om du plötsligt ser en handskriven lapp vid vägkanten mitt ute på landsbygden.

2. Att planera är annars a och o för en seriös loppisfyndare. Det är väl investerad tid att lusläsa lokaltidningarnas radannonser och ägna ett antal timmar åt anslagstavlorna på byns lokala Ica, för att sedan planera resten av semestern efter resultatet.

3. Kom aldrig sent! Ett riktigt proffs är självklart på plats när auktionen/loppisen öppnar, eller ännu hellre en bra stund före öppning för att hinna reka ordentligt. Bra grejer har en tendens att försvinna snabbt, så det gäller att vara på hugget tidigt.

4. Var trevlig och småprata med försäljarna, det ökar både möjligheterna att få intressant information om prylen som du har spanat in och ett bättre pris. Och ja, det är helt okej (och till och med en stor del av loppissporten) att pruta, men gör det alltid med glimten i ögat.

5. Och slutligen: gå aldrig någonsin på en loppis utan cash, hungrig, törstig eller med ett uttråkat sällskap som inte förstår charmen med att ägna en halv solig semesterdag åt att rota, vända, vrida och pruta.

Lycka till där ute.

Regeringen har nyligen presenterat ett lagförslag som ska skärpa kontrollen av taxibranschen. Förslaget går i korthet ut på att alla taxibolag kommer tvingas ansluta sina bilar till en av två kategorier.

Traditionella taxibolag har sedan tidigare krav på att alla bilar ska vara utrustade med taxameter. Sedan Uber och andra taxiutmanare utan taxameter etablerade sig i Sverige så har de gamla reglerna delvis spelat ut sin roll.

Regeringen vill att det nuvarande systemet med krav på taxameter är kvar men föreslår samtidigt en ny taxikategori, där det krävs att bolaget har en central bokning som i förväg ger kunden ett pris och säkrar att föraren har taxilegitimation och taxitrafiktillstånd. Bokningscentralen ska även ha en speciell kontrollutrustning som lagrar information till Skatteverket.

Bokningen kan ske via en app eller en hemsida och sannolikt lever till exempel Ubers nuvarande tjänster upp till kraven.

Lagförslaget är överlämnat till lagrådet och om de godkänner förslaget så kommer det troligtvis att bli verklighet 2020.

bopriser stockholm

Att bopriserna i Stockholms innerstad är av det högre slaget medan det blir billigare att köpa bostad ju längre utanför de centrala delarna av huvudstaden man kommer är givetvis inte särskilt konstigt. Att varje kilometer kan räknas i så mycket som flera hundratusen kronor upp till en miljon är dock kanske mer förvånande.

Det är framför allt avståndet till centrum som avgör prisbilden och det är framför allt pendlingsavståndet med tunnelbanan som är dimensionerande. Faktum är att en bostadsspekulant kan spara en miljon eller mer vid bostadsköpet bara genom att lägga ett par minuter extra på pendlingen.

Några typexempel på prisskillnaderna

Östermalmstorg är den överlägset dyraste stadsdelen i centrala Stockholm. Om vi liknar bopriserna i Stockholm med en darttavla utgör denna stadsdel verkligen bulls-eye. Strax utanför mitten av tavlan finner vi ett antal områden med ett ganska homogent prisläge. De har det gemensamt att de ligger inom ett pendlingsavstånd på 4-5 minuter från T-centralen. Några exempel är områdena vid stationerna Hötorget, Odenplan, Slussen, Mariatorget, Tekniska Högskolan och Hornstull.

Så fort pendlingsavståndet överstiger fem minuter sjunker också bopriserna. På vissa fall är skillnaden mycket stor. Visserligen kan det finnas även andra aspekter som avgör prisbilden, såsom exempelvis boendemiljön, tillgänglighet till andra kommunikationer, närhet till vatten och så vidare, men pendlingsavståndet är det primära.

Ett typexempel är den stora skillnaden i prisnivå på bostäder på Liljeholmen jämfört med Hornstull. På Liljeholmen är priserna i genomsnitt omkring 35% lägre än vid Hornstull. Skillnaden i pendlingsavstånd? Ett par minuter.

Ett annat typexempel är förhållandet mellan Skanstull och Gullmarsplan. Avståndet mellan stationerna är mycket blygsamt i både pendlingstid och faktiskt avstånd i meter, men det är betydligt billigare att köpa bostad i området kring Gullmarsplan.

Är du beredd att betala extra för status

Att prisbilden ser så olika ut på olika platser som är geografiskt mycket nära belägna handlar till stor del om status. Att bo ”inne” i Stockholm är betydligt mer statusfyllt än att bo utanför stadens absoluta centrum. Denna status kommer dock med en mycket stor extra kostnad. Att betala 30-35% extra för att köpa ett boende som redan är högt värderat efter de senaste årens kraftiga prisökningar kan innebära en mycket hög prislapp. Det innebär också att handpenningen och kontantinsatsen blir av det större slaget.

Exempel: I november 2016 var kvadratmeterpriset vid Hornstull i genomsnitt 89 200 kr/kvm. På Liljeholmen var priset 64 700 kr/kvm. För en bostadsrätt med tre rum och ett mått på 60 kvadratmeter skulle priserna alltså se ut enligt följande.

Hornstull: cirka 5,35 miljoner
Liljeholmen: cirka 3,9 miljoner

Skillnaden är alltså närmare 1,5 miljon kronor i köpeskilling och 225 000 kr extra i kontantinsats. För den som söker en bostad i Stockholm är det kanske en bättre idé att sitta några minuter extra på pendeltåget?

Källa: Hemnet (Notera att uppgifterna presenterades i november 2016. De torde emellertid fortfarande vara högst aktuella även nu i september 2017).

Det är en gammal sanning att det alltid är en god idé att köpa ett eget boende i form av en villa, ett radhus eller en bostadsrätt. Det generella argumentet för det är att man över tid kommer att tjäna på att äga sitt boende jämfört med att hyra. Det ligger alltid något i gamla sanningar, men att köpa ett eget boende behöver inte alltid vara den mest optimala lösningen.

Du betalar till dig själv

När du köper ett boende kommer du med största sannolikhet att dra på dig en betydande skuld. Denna ska du successivt amortera av. Dessutom ska du löpande betala ränta på skulden. Räntan är en ren kostnad för att du har fått låna, men amorteringen är en helt annan sak. För varje amortering minskar den skuld på vilken ränta kan räknas vilket innebär att din boendekostnad stadigt minskar (här bortser vi från att räntan kan variera över tid). Man brukar säga att man, när man äger sitt boende, ”betalar till sig själv.” Om man istället väljer att hyra kommer hela hyran att vara en kostnad och boendekostnaderna kommer successivt att öka.

Förutom förhållandet att boendekostnaderna successivt minskar finns också en annan fördel med att köpa eget boende. Den fördelen handlar om att man över tid förmodligen kan få se värdet på bostaden öka, åtminstone snabbare än inflationen. Detta är dock inget som är garanterat och du bör inte köpa en bostad i spekulationssyfte.

Dessa två faktorer är själva grunden till att det enligt den gamla sanningen är bättre att köpa än att hyra. Samtidigt finns det situationer då det kan vara smartare att hyra. Vi går igenom några av dem nedan.

Skenande bostadspriser

De senaste årens låga räntor tillsammans med ett lågt bostadsbyggande i de större städerna har gjort att bostadspriserna har ökat kraftigt. Det kostar idag många miljoner att köpa även en mindre bostad i storstadsregionerna och priserna har skjutit i höjden även på mindre orter. För att kunna köpa en egen bostad krävs en större kontantinsats och det är inte alla som har råd med den. Det gäller särskilt unga vuxna som ännu inte har etablerat sig på arbetsmarknaden.

Den som endast svårligen kan finansiera ett bostadsköp bör nog undvika att göra en satsning i nuläget. Räntorna är på väg upp och det leder ofrånkomligen till högre boendekostnader. Höjda räntor kan också leda till en korrigering nedåt av bopriserna. I dagsläget kan det vara klokt att spara så mycket som möjligt för att köpa eget boende inom ett par år.

Din familjesituation är osäker

Är du singel idag bestämmer du själv hur och var du vill bo. Om du har en partner och ni planerar att bli fler i familjen blir allt omedelbart lite mer komplicerat. Du måste då göra ditt val utifrån en framtida familjesituation. Det är smart att tänka ett par år framåt när du funderar kring om du ska hyra eller köpa.

Din jobbsituation är oklar

Om du inte har etablerat dig på arbetsmarknaden utan kanske går på vikariat eller har andra tidsbegränsade eller på andra sätt mer osäkra anställningar kan det vara en god idé att hyra tills du har en fast inkomst från anställning. För att köpa bör du ha en robust ekonomi och du bör dessutom vara mer eller mindre rotad på en plats.

problem betala ränta

Att många hushåll med bolån i Sverige är räntekänsliga är kanske inte något som kommer som en överraskning. De höga bostadspriserna, särskilt i storstäderna, ger nämligen upphov till en hög belåning i kronor och ören. Att ungefär en femtedel av bolånetagarna i Sverige är så räntekänsliga att de får mycket svårt att betala en extra tusenlapp per månad, är dock förmodligen ganska förvånande. Att läget är så prekärt följer av en undersökning som Inizio har utfört på uppdrag av Aftonbladet.

Låga smärtgränser

1000 kr i ökade kostnader för boendet är ett mycket lågt belopp. Det kan dessutom aktualiseras redan när Riksbanken gör sina första höjningar av reporäntan, vilka förväntas under 2018. Hur stor ökningen blir när Riksbanken höjer beror givetvis på hur stort lånet är, samt om räntan är bunden eller rörlig, men många kan alltså få besvärligt att bo kvar när boräntorna sakta börjar normaliseras.

Claes Hemberg, som är sparekonom på Avanza Bank, är av uppfattningen att det säkert redan är under 2020 som boräntorna kommer att nå den nivå där en femtedel kommer att få besvärligt att klara räntor och amorteringar. Han sammanfattar Aftonbladets/Inizios undersökning med ordet ”oroväckande” och han menar att en hel del bolånetagare kommer att tvingas till tvångsförsäljning inom en femårsperiod.

Enligt Aftonbladets undersökning är smärtgränsen överlag mycket låg. Att en femtedel av de tillfrågade inte kommer att klara ökade boendekostnader på omkring 1000 kr är oroväckande i sig, men ännu mer oroväckande är att vart tionde hushåll skulle klara maximalt 500 kr. Dessa hushåll lever redan nu verkligen på marginalen och den aviserade första höjningen från Stefan Ingves – med det utslag den kommer att få på boräntorna – kan vara ödesdiger.

Räkna med en betydligt högre ränta

För att ha en marginal för att kunna betala räntor på lån, är det alltid klokt att räkna med betydligt högre räntor än vad som gäller i dagsläget. I sina bolånekalkyler brukar bankerna räkna med en ränta på åtminstone fem procent för att se om en presumtiv låntagare ska kunna anses klara av betalningarna på sitt lån. Just fem procent kan vara en bra måttstock. Om ett hushåll kan klara av att betala boräntor på fem procent står det väl rustat inför framtiden.

Ett annat tips är att spara mellanskillnaden mellan nuvarande boränta och en ränta på fem procent. Alternativt kan mellanskillnaden användas för extra amorteringar. Det bästa sättet att säkra en tryggare boendeekonomi är alltid att amortera. På så vis blir ju skulden på vilken de höjda räntorna beräknas successivt mindre.

Källa: Aftonbladet

Flera dagstidningar uppmärksammade under våren 2017 nyheten om att en bolånetagare, Håkan Turesson från Nacka, blivit nekad ett utökat bolån på grund av sin ålder. Turesson fyllde 60 år under våren och det var enligt bolåneföretaget SBAB ett giltigt skäl att neka bolån. Efter uppmärksamheten i dagspressen valde en privatperson att anmäla SBAB till Diskrimineringsombudsmannen, som nu ska utreda ärendet.

Ordnad ekonomi inte tillräckligt för att få låna

Anledningen till den stora mediebevakningen av Håkan Turessons nekade bolån är att det inte synes finnas några andra skäl för nekande än just åldern. Turesson, som har ansökt om att få låna 100 000 kr för att göra en renovering av övervåningen i sin villa, är fortfarande anställd på heltid som lärare och han planerar att arbeta fram till 67 års ålder. Han har bott i villan i 30 år och har förmodligen (om det upplyser dock inte tidningsartiklarna) därmed en låg belåning på bostaden.

I kommentarer till nyhetsrapporteringen har SBAB framfört att nekandet av lån till Håkan Turesson kommer av att man följer nya regler från EU. I ett EU-direktiv som har implementerats i svensk rätt skrivs att befintliga och potentiella bolånekunders eventuella kommande inkomstförändringar ska ges större vikt i lånehandläggningen. Utifrån sin tolkning av direktivet har SBAB beslutat att inkomsten för äldre ska räknas ned och i bolåneföretagets handläggning räknas numera de framtida inkomsterna ned med 30% i samma stund som den befintliga eller potentiella låntagaren fyller 60 år. Detta görs schabloniserat utan att ta hänsyn till andra ekonomiska faktorer. Det är alltså detta automatiska avdrag som ligger bakom att SBAB inte beviljade utökning av bolånet. Andra större bolåneföretag har infört en liknande rutin, även om procentsatsen kan skilja sig mellan aktörerna.

DO begär yttrande från SBAB

DO är den myndighet som utövar tillsyn av diskrimineringslagen (SFS 2008:567). I den första paragrafen anges att diskriminering utifrån ålder inte får ske (med vissa undantag – till exempel åldersgränser för servering av alkohol). Förbudet mot diskriminering gäller alla verksamheter och alla olika slags avtal.

Utifrån sitt uppdrag att utöva tillsyn och föra talan mot de aktörer som bryter mot lagen har DO nu tillsänt SBAB ett större batteri av frågor att besvara. Utifrån svaren ska DO ta ett beslut om att gå vidare med ärendet till domstol, att utfärda rekommendationer till SBAB eller att lägga ner ärendet.

Om myndigheten finner att det ska betraktas som åldersdiskriminering att för bolån använda andra bedömningsregler för den som har fyllt 60 år än vad som gäller generellt, kan myndigheten besluta att ärendet ska tas till domstol. En förutsättning är att DO finner att frågan är av principiell vikt för framtiden. En annan förutsättning är att anmälaren faktiskt godkänner att DO för talan i domstol för hans eller hennes räkning.

Det är nu nästan exakt två år sedan som bankerna genom ny lagstiftning ålades att varje månad presentera snitträntorna för bolån för den senaste månaden. Trots det är det många, både befintliga bolånetagare och personer som letar boende, som inte vet vad snitträntorna innebär och hur de kan användas. Det följer av en undersökning som Sifo har utfört på uppdrag av Avanza.

En av 50 vet hur man hittar snitträntorna

Det kanske mest anmärkningsvärda med Sifos undersökning är att det synes vara mycket svårt för konsumenterna att ens hitta uppgifter om respektive bolåneföretags snitträntor. I undersökningen var det bara 2% av de tillfrågade som menade att det var enkelt att hitta uppgifterna.

Detta är något som har fått Avanzas sparekonom och bloggare Claes Hemberg att gå i taket. Han menar att snitträntorna ger en mycket viktig konsumentupplysning och att det faktum att så få upplever att de enkelt kan ta del av dem är ett ”gravt underbetyg”. Hemberg menar vidare att det är centralt att myndigheterna tar tag i uppgiften att föra ut denna så viktiga konsumentupplysning direkt till medborgarna. Han pekar ut Finansinspektionen som den aktör som borde ta den rollen.

Få använder snitträntan

Att det verkar vara svårt för den genomsnittlige bolånetagaren att ens hitta information om vad de aktuella snitträntorna ligger på, speglas givetvis också i att det är mycket få bolånetagare som använder denna uppgift för att få ett bättre förhandlingsläge gentemot banken. Anmärkningsvärt är också att det finns stora skillnader mellan män och kvinnor. Det är bara 5% av de tillfrågade som har använt sig av snitträntorna vid förhandling med banken. Fördelningen mellan män respektive kvinnor är 7% respektive 4%.

Så här hittar du snitträntor

Snitträntor ska presenteras på respektive banks webbplats för bolån. Tyvärr göms de ibland undan, antingen medvetet eller omedvetet. Hos Swedbank, för att ta ett bra exempel, presenteras snitträntorna långt under de aktuella bolåneräntorna (listpriserna) på sidan för ”bolåneräntor”.

Du kan även hitta sammanställningar av ränteuppgifter från en större mängd bolåneföretag på konsumentekonomisajter och jämförelsesajter. Vi kan också slå ett slag för Konsumenternas tjänst ”Jämför boräntor” där du enkelt kan både hitta och jämföra räntor från alla bolåneföretag.

Så här använder du snitträntor

Snitträntan är att betrakta som ett jämförelsepris. Senast den 5:e i varje ny månad ska alla bolåneföretag presentera snitträntorna för både den rörliga tremånadersräntan och de bindningstider som erbjuds. Uppgifterna anger vad bolåneföretagets kunder i genomsnitt betalar för sina bolån.

Snitträntan bör vara utgångspunkten i din förhandling med bolåneföretaget. Det är med denna i botten som du ska föra fram ytterligare argument för att du ska få ned din ränta ännu mer. Bolånet är den största utgift du har i livet och det är viktigt att du tar steg för att minska den så mycket det bara är möjligt.

Källor: Artikel i Privata Affärer, Hembergs kommentar hos Avanza.

Bolån är en mycket bra affär för storbankerna. Det är kanske inte så överraskande, men de summor bankerna tjänar är snudd på häpnadsväckande. Bara under det första kvartalet 2017 tjänade storbankerna omkring 30 miljarder kronor på räntebetalningar, framför allt för bolån. Detta följer av de senaste rapporterna från SEB, Handelsbanken, Nordea och Swedbank.

30 miljarder i räntenetto

De fyra största svenska bankerna gör rekordvinster kvartal efter kvartal och det är lån för finansiering av bostadsköp som ger de största intäkterna. Privatlån, företagslån, vanliga banktjänster, med mera, står för en allt mindre del av bankernas intäkter. Att bolånen är så centrala för bankernas intjäning beror för det första givetvis på att det är så stora belopp i omlopp. För det andra är bankernas marginal jämfört med riksbankens reporänta rekordstor.

Siffran 30 miljarder anger bankernas så kallade räntonetto. För att få fram detta utgår man ifrån vad bankerna tar in i räntor på lån och subtraherar med vad bankerna betalar ut i ränta på sparkonton. Eftersom sparränta i princip inte erbjuds över huvud taget ”dopas” räntenettot bara av den anledningen.

Rekordlåg reporänta – inget problem för banken

Att riksdagens styrränta, reporäntan, är rekordlåg är inget som behöver bekymra storbankerna. Det är snarare så att den rekordlåga räntan ger bankerna ytterligare utrymme att höja sina räntemarginaler. En stor majoritet av bolånekunderna tycker nämligen att bolåneräntor på ner mot 1,50% för rörlig tremånadersränta är alldeles utmärkt (det gäller kanske särskilt dem som har varit med om tider med räntor på över 10%). Ju nöjdare bolånekunder, desto mindre intresse har bankerna av att sänka räntan ytterligare.

Det är faktiskt så att den så kallade bolånemarginalen successivt har ökat de senaste åren, och särskilt efter att riksbanken sänkte reporäntan till 0% och därefter till minusnivåer. Finansinspektionen har mätt bolånemarginalen för de fyra största bankerna sedan 2002. Det första året var snittet för de fyra 0,91. Med de senaste rapportsiffrorna är snittet istället 1,72.

Läge att pruta

När nu både räntenettot och räntemarginalen är rekordhöga finns det utrymme för bolånekunder att pruta, och det rejält. Banken kommer alltid att tjäna stora pengar på ditt bolån, men det är väl synd att inte ta chansen att minska bankens vinst något?

Strategierna för hur du kan pruta på ett bolån är många, men ett enkelt tips är att ringa runt till olika bolåneföretag och begära in offerter. Med stor sannolikhet kommer någon att erbjuda en mer förmånlig ränta än den du har just nu. Med ett lite större bolån sett till kronor och ören har du tusenlappar att spara per år.